王健林的成功,为什么也能做到自我增强?

2015年02月10日16:21  读书专栏  作者:郑渝川  

  文/新浪读书专栏作者  郑渝川

  本书收录了大连万达董事长王健林近十年来在各种公开场所的演讲及与听众互动的交流。全书最大的看点当然在于,王健林系统介绍了万达从住宅地产转向商业地产,并摸索发展出中国特色的城市综合体项目模式(万达广场)的思考和实践过程。

  按照王健林所说,万达相对淡化住宅地产,主推商业地产,源于偶然事件。他的手下员工身患重病,万达为此筹措了巨资。王健林意识到,住宅地产的现金流并不稳定,一旦企业以后进一步做大,若是再遇到类似的情况,很可能就拿不出钱来援助员工,以及其他方面的紧急需要。商业地产相比住宅地产的优势在于,现金流高度稳定。

  王健林自己也说,房地产业有两个行业特点,一是不具备核心技术,二是没有知识产权。商业地产的优势,外界尚可一眼看出,更别说房地产业的同行。万达将发展重心转向商业地产,先行了几年,而后就出现了大量的模仿者,却没有真正意义上的赶超者。这又是为什么?

  美国《连线》杂志创始人、著名的互联网观察家凯文·凯利在1998年就曾提出“回报递增法则”,就是说,在网络经济中,成功是自我增强的,胜利连着胜利,一步领先,步步领先,形成正反馈。为什么房地产业、商业地产领域也会出现类似的现象?笔者以为,一方面,这与万达转型的时机选择有关。在王健林的主导下,万达较早的转向商业地产,且因此奠定了中国内地区域内的商业地产特别是城市综合体模式,等到同行醒悟过来时,万达的项目发展已经相当成熟,模式健全,同行固然可以通过学习或者说抄袭万达模式,却很难令投资者、地方政府、购房者、企业信服。房地产业是个资金高度密集的行业,特别是商业地产,准入门槛相当高,还被万达一家拉得更高。

  另一方面,这与万达那些看上去众所周知,但人们普遍忽视了的模式优势有关。一是订单商业地产模式。王健林在书中就谈到,万达与沃尔玛、伊藤洋华堂等租户都签订了长期的联合发展协议,共同设计、租金统一,先租后建,这就形成了订单商业地产模式。这才是为什么万达广场开业总是能做到100%商户入驻的原因,反过来,很多地方发展商模仿万达,也建起一个城市综合体,却无法模仿万达的订单商业地产模式,开业时出现很高的空置率,当然无法吸引顾客,更会让商户望而却步。

  二是建立起长期的低成本融资管道。书中提到,2004年6月,当国家开始对购物中心等商业地产的开发贷款进行调控时,万达就选择了国际上的大投行,通过信托资金融资,这使得其后续的万达广场项目可以保持一个较快的开发进度。万达商业已经登陆香港上市,这就使持续稳定融资成为可能。

  三是立足于风险管控,强化企业内部的制度建设,还不断提高科技管理水平。王健林对遏制万达工程发包招标、万达商业招商等环节的道德风险控制,也实现了制度化,这在国内地产开发、商超百货业都是不多见的。很多企业并不重视商业地产项目的招商,要么认为实在难以控制,干脆睁一只眼闭一只眼,要么默认管理干部对商户的勒索,甚至作为企业营收的一种方式,这就从根本上削弱了商业地产开发对接市场需求的能力。

  四是项目的模块化管理。从工程开发到后续的招商、选商,以及商业地产项目开业后的日常运营,模块化管理可以有效减少企业内部的沟通成本,这才是万达广场总能较快完成项目开发并如约开业的奥秘。

  五是善于摸索商业地产开发经营的规律。王健林在书中坦率承认了,万达的商业地产只租不售模式,是在对前期部分项目的失败教训进行总结反思之后才摸索建立的。万达的选址、选定规模、商户业态匹配、视觉设计、室内交通设计、荷载等技术标准、开业后的补充招商机制等方面,都摸索出开发经营规模。这些规律也并非一直不变,需要敏锐观察市场变化,适时作出调整。

  《万达哲学:王健林首次自述经营之道》书中收录的演讲、互动问答,内容丰富。王健林多次演讲中都明确激励创业者特别是大学在校生、毕业生要选准方向,坚持不懈,并表态尽可能的要支持创业创新。他本人并不避讳在中国发展房地产企业需要增加与政府、官员的接触,但提醒企业同行要与政治保持适当距离,要专心营商。王健林也多次被问到与马云结下的“世纪赌局”,对大数据、云计算、移动互联等新趋势及文化产业的光明前景保持乐观。

  书籍信息:《万达哲学:王健林首次自述经营之道》,王健林,中信出版社,2015年1月

  (声明:本文仅代表作者观点,不代表新浪网立场。)

文章关键词: 万达 王健林 经营 商业地产

【相关阅读】


分享到:
保存  |  打印  |  关闭

推荐阅读

热文排行