发展是硬道理。中国经济长期高速增长的一个重要特点就是“带着问题增长，在增长中解决问题”。在过去20多年的持续快速增长过程中，中国经济积累了许多问题，这些问题需要在经济发展过程中解决。

　　但是，如果中国经济出现泡沫，这对中国未来经济将构成致命的打击。众所周知，泡沫总是要破灭的，经济泡沫破灭的过程也就是经济衰退的过程。如果中国经济因泡沫破灭而

陷入衰退，中国经济增长过程中积累起来的问题将逐一爆发，反过来进一步打击经济增长，从而使中国经济陷入恶性循环中：经济衰退———问题爆发———进一步经济衰退———新的问题爆发……

　　20世纪90年代以来至今的日本经济就是陷入了这一恶性循环过程。

　　从日本的经验来看，有两个因素容易诱导经济出现泡沫，一是货币升值容易引发金融资产泡沫，二是经济信心过度膨胀，这容易引发房地产泡沫、股票市场泡沫以及投资过剩而导致生产能力过剩。

　　中国经济长期高速增长使中国人的经济信心快速膨胀起来。从目前来看，在银行的消费信贷和抵押信贷的推动下，中国企业和个人的消费支出和投资支出快速增长，推动了房地产市场和汽车市场异常繁荣，尤其是房地产市场已出现泡沫迹象，在房地产价格持续快速上涨的同时，购房需求也越来越旺。

　　从日本经验来看，目前房地产市场的异常繁荣有可能成为中国经济的一大隐患。如果中国的房地产再次陷入严重衰退，将极大地增加银行的不良资产，严重打击银行体系，进而制约中国经济的发展。

　　从2003年中国的许多经济政策来分析，政府决策者已充分认识到经济泡沫对中国经济持续发展的危害性，对房地产市场开始实施适度的紧缩政策，以预防房地产泡沫以及对银行业可能带来的不良影响。

　　2003年6月13日，中国人民银行公布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(以下简称《通知》)，开始整顿已出现泡沫迹象的中国房地产市场。

　　《通知》规定商业银行只能对购买房屋主体结构已封顶的居民发放个人住房贷款。为了防止个人超量贷款而增加信贷风险和体现贷款人与借款人之间公平交易的市场原则，《通知》规定，对购买第一套自住住房的，个人住房贷款仍执行现行的优惠住房贷款利率和首付款比例不低于20%的规定，而对购买高档商品房、别墅或第二套以上?穴含第二套?雪商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例，并按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房利率规定。

　　对于房地产开发企业的贷款，《通知》明确规定，商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放；房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%。同时，针对一部分房地产开发企业在当地贷款、异地使用，一定程度上加剧了部分地区的房地产炒作，带动了土地价格和房价过快上涨的情况，《通知》规定商业银行发放房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。

　　《通知》也对限制建筑施工企业流动资金贷款用途作出了新规定，对建筑施工企业流动资金贷款用途明确规定只能用于购买施工所必需的设备。对违反信贷资金使用用途，垫资房地产开发项目的建筑施工企业，商业银行今后将不再提供相应的信贷支持。

　　此外，《通知》对土地储备贷款也做出了特别规定，即商业银行对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

　　中国人民银行的这一《通知》规定，被房地产业界人士称为10年来对房地产最严厉的限制。

　　但这一限制对降低银行风险却是十分必要。1998年，商业银行房地产开发贷款余额为2680亿元，2002年达到6616亿元，年均增长25.3%；个人住房贷款余额1997年为190亿元，2002年达到8253亿元，年均增长1倍以上。截至2003年4月，房地产贷款余额达到18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6%，其中个人住房贷款余额为9246亿元，占商业银行各项贷款余额的8.9%。如果让房地产市场泡沫继续发展下去，到最后破灭的时候，也就是中国银行发生危机的时候。

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