在80年代末，关于房地产泡沫流传一个小故事：在东京，有一位学校的看门人在传达室干了40多年，一直收入微薄，过着艰苦的生活。他退休后，准备从东京返回乡下老家度晚年，于是托人把他在东京的一所小房子卖掉，不料这所房子竟以800万美元的价格出手。看门老人转眼成为富翁，财气十足地以阔佬的气派衣锦还乡。东京房价之贵由此可见一斑。

　　从1985年开始，日本土地价格进入大牛市，价格快速上涨。在1985年之前，日本土地

资产总额一直低于日本名义国民生产总值(GNP)，到1996年末，土地资产总额与名义国民生产总值(GNP)之比大于1，即当年土地资产总价值超过当年的GDP水平，1988年该比例达到1.4。

　　地价飞涨使土地拥有者和土地投资者的财富直线增长。在1985年—1990年地产泡沫期间，日本土地累积的资本收益高达1420万亿日元，其规模是1990年日本GNP的3.3倍。

　　如果把日本的土地资产额与美国相比较，日本地价之高令人瞠目结舌。以1990年为例，日本土地资产总额为2400万亿日元，而美国全国的土地资产额约为600万亿日元，日本是美国的4倍，也就是说，如果把日本卖掉，可以买4个美国。而日本的土地面积只相当于美国的一个州，并且排名在第5位，即排在阿拉斯加、德克萨斯、加利福尼亚和蒙大那四州之后。此外，在80年代末，日本的土地财富已经占到国家财富总额的约70%，而同期美国仅占25%。

　　日本土地价格的上涨使日本企业可以轻松获得低成本的资金，因为大部分企业都拥有生产和办公用地，这些土地的价值持续大幅上涨，使企业拥有高额的账外资产，从而增强了日本企业的国际竞争力。

　　日本房地产持续大幅度上涨发端于两个原因：一是日本自1985年—1989年期间实施低利率的货币政策；二是1985年9月的“广场协议”使得日元对美元持续大幅度升值，日本政府为抑制日元的升值，经常干预外汇市场，日本银行大量买进美元卖出日元，造成日元供应量膨胀，1987年，日元的货币供应量增长率达到10%以上。

　　在低利率的刺激下，日本住宅投资急剧增加，对土地的需求快速增长，推动土地价格上涨。

　　在1985年—1990年的泡沫经济期间，东京的商业用地价格上涨了3.4倍，住宅用地上涨了2.5倍，大阪的上涨幅度更大，商业用地上涨了3.9倍，住宅用地上涨了3倍。东京银座4丁目的地价暴涨到每坪(3.3平方米)1.2亿日元，以5%的利率计算，购买土地的人如果不能获得每年每坪600万日元的收益，买这里的土地是不可能赚钱的，这种高收益率恐怕在哪里也找不到。可见，买地的人并非出于实业投资，而是纯粹的投机，希望有更傻的买主以更高的价格接手。东京千代田区的土地资产总值与整个加拿大的土地资产总额相等。参见图2-1。

　　图2-1日本六个最大城市土地价格指数图(1982年3月—2002年3月)

　　资料来源：日本不动产研究所

　　图2-1综合了日本六个最大的城市(东京、横滨、名古屋、京都、大阪和神户)自1982年3月至2002年3月的土地价格指数变化情况，该土地价格指数图以1990年为计算基准(1990＝100)。

　　从该图可以看出，从1985年9月开始，日本大城市土地价格进入加速上升时期，1986年3月，六大城市的地价比上年同期上涨80%，1987年3月，比上年同期翻了一倍多，1988年涨幅比上年稍有回落，但涨幅仍在80%以上，1989年3月比上年同期再次翻一番。在1985年到1990年期间，日本六大城市的土地价格平均上涨了3.9倍。

　　那时，房地产开发非常火爆，各大城市简直就是一个大建筑工地，高楼林立。在海岸线到处埋设着混凝土防波桩，在渔港的海滨矗立着各种豪华设施。

　　土地价格飞涨带动房价和商业办公楼租金价格的大幅度上涨。在大城市，老百姓抱怨最多就是房价太高而买不起房子，一般年轻夫妇对购买一套属于自己的房子根本不抱希望，因而他们一般把钱用于购买高级轿车或经常到国外度假，过起了悠闲富有的生活。

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