第五章 灰色投入3

　　建筑公司在和土地开发商合作上大体分为两种。第一种是心甘情愿地给开发商垫50%资金，就是先施工，等主体建完也就是工程过半时，收取50%的工程款，剩余的50%工程款完工后分两次付清，最后一次为质量保证金，大约是10%，质保金的期限是30年。这种建筑公司百分百为私营企业。第二种是开工前即收取总工程款的30%，中期收30%，尾期30%，剩余的10%为质保金，期限是20年。这一类公司90%是国营企业，另外的10%是做得非常出色也具有一定口碑、行业内或政府部门极度认可的私营企业。

　　国际君豪占地1.2万平方米，建筑面积为6.75万平方米。土建工程的总投资至少也需要1亿多元，如果再算上外墙的玻璃幕工程，内部楼体基本装修工程，绿化园林工程，照明工程，总投资将达到3亿多元人民币。

　　在选择哪一种建筑企业上，梅萍和工程部人员再三协商，认为国际君豪为公司开发的第一个楼盘，不但质量上马虎不得，就是建筑公司的名头也一定要大。这样，私营小企业就被直接排除了。在前来招标的国营企业中，有两家是比较合适的，一家是北岛的北建集团，另一家是南方有名的东洲二建集团，两个集团的工程都遍布全国各地。北岛集团更是做了一系列的政府部门的工程，比如北岛的建设银行大厦，北岛市政府，等等。而东洲二建则是在商住楼上有着巨大的经验。最终一致协商，选定了东洲二建。既然选这种国营企业，自然要首付30%的总工程款。然而，当梅萍站在这一片空地上的时候，腰包里的资金已寥寥无几。

　　韩大炮适时地过来找到梅萍，告诉梅萍市委在规划上有一个大的机制，正在探讨东部土地开发的问题。

　　梅萍自然是开了窍，目前的境况很清晰，如果再继续抵押国际君豪的土地只能是越勒越紧。那么最好的方式就是在市区东部拿到几块住宅用地，用国际君豪抵押的贷款购买目前低廉的东部荒地，一旦开发起来，土地自然升值，到时候再用其抵押贷款滋补国际君豪的工程。这个方式是一举两得，把包袱抛给了银行，开发商要做的就是银行如何继续让我拿到资金，然后继续开发，然后才能给你卸掉包袱。

　　当天晚上，梅萍就找到了黄达海，说明了想购买东部住宅用地的来意。黄达海自然是赞同，只要上面定下了价格，立马就能批给大海房地产。梅萍走的时候，给黄达海留下了20张荷兰十日游的旅行社票务。黄达海推托了几下，收下了。在房地产和部门的合作里，有一条大忌，就是尽量不要出现钱。你可以送商场的购物卡，你可以资助部门出国旅游，名义为出国考察学习。名目多得去了，送钱干什么？送钱不也得去消费，你还不如直接让他们去消费。

　　很快土地使用权文书批了下来，规划为住宅用地。主要考虑的就是这块地段依山临海，前途广阔。梅萍也再次用国际君豪的土地顺利贷下了第二批资金，贷款目的为国际君豪的总体建设，资金高达1.3亿。

　　这1.3亿其中的3000万用来给建筑公司做首期工程款。在东部的住宅用地价格定为40万元/亩，梅萍一下拿下了三块住宅用地。三块地从国际君豪的位置向东望去，呈品字形分布，各自之间相距3公里左右。其中，最前面的一块预计开发为望海别墅，后面的两块地为中高档住宅楼。三块地的总占地面积为520亩，合起来的投入购买价格为2080万元。

　　2001年长川市的住宅房价是平均2200元/平方米。为此梅萍算了一本很明细的账：地价40万/亩+设计费用15元/平方米+土建造价1200元/平方米+园林绿化硬化造价60元/平方米+销售代理广告，费用为工程款的4%以及各项税收的11%为成本价，成本核算为13亿多一点。按照占地面积520亩，建筑面积在700亩即90万平方米，销售均价为2200元/平方米计算，为19.8亿人民币。如此可以得出，如果大海房产顺利把这一地块开发出来，盈利就要超过5亿。可是有意思的是，房地产商不会一次性地投入进去。梅萍的想法很简单，我现在做的话可以赚5亿，可是把地放到三年后就不是5亿，而是10亿甚至20亿的利润了。