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这个暴发户的老板我见过，几年前还是一个政府部门下属三产的小经理。１９９９年的时候从上级那里拿了一笔启动资金搞了个房地产开发公司。无一例外，他都是和政府其他各个部门进行联合，用象征性的价格圈占土地，然后转手获取暴利。 当时的房产实在是神话一样，短短几年这家公司便成为业内颇有实力的大中型企业。2001年年底，小经理提出改制。结果，一番交易之后，他和他的老婆及弟弟成了新成立的某某房地产开发有限公司的绝对控股股东，成为董事会核心成员。一些中层干部和部分员工加起来的股份总和只有17%。而当时轰动一时的“两幢建筑面积3万多平方米的建筑竟被评估为330万元人民币”的新闻，就出自这家公司的改制过程中。曾经有职工怨声载道，说要上告，却很快被当年的小经理、如今的董事长摆平了。而政府各部门及媒体对此改制也三缄其口，终于不再提起。 这就是北京一个典型的房地产公司的发迹史。 ２００４年元旦上午１０点钟，在郑天时的办公室，我向郑天时展示出我构思的一幅美丽的房地产图画： 想想吧，一个园区，名字叫做“天阁——春花秋月国际公寓”，园区遍栽各色花朵，休闲长椅、藤架秋千。可以听风听雨听秋香。园内来来往往的都是性感的年轻女子，任何一个女的都漂亮而有魅力，并且，等着你去勾引。在这个混乱的现代世界里，满园的女人香仿佛是大观园，能给任何人一场红楼梦。 目标客户：白领，各种各样的小白领。 建筑：外立面用面砖，以显示品位，必然有品位。买得起市中心公寓的白领先生、小姐都一定是有姿色的，有姿色的小姐一定是有钱的，有钱的小姐一定要讲究品位。尽管她们还不知道什么叫品位，但我们有责任引导、教育她们。楼层，当然仍是2栋30层。1~2层为商业裙楼。但是，建议其中3层做架空园林，4层以上才是住宅，到中间，第11层，再做一层架空园林。架空园林用来休闲，有游泳池和秋千架，甚至演歌房等等娱乐设施。户型方面，把现在规划中的面积大大缩小，改为以30~60平方米的一房或二房为主。甚至部分户型设计成小跃式。这样，总户数可以从原来的500套提高为700套，并且，可以提高单价。 这样，这个楼盘的主题就是，把这个楼盘变成一个乐园，年轻人的乐园，但不是电子游戏，网络游戏，不是游戏公园，不是电视世界，不是酒吧，不是KTV、夜总会，而是伊甸园一样的乐园，这是最初的乐园，也是最后的乐园，是真正的乐园，简单地说，就是——男欢女爱的乐园。 因此，广告要性感。广告主题就是：享受感性的生活。广告语可以是：春花秋月何时了，快乐知多少！主题画面，必须以性感女人，酷酷的、年轻的女人为主。注意情态和姿势，是性感女人，白领、蓝领、贵族都行，只要性感。色调要红红的、艳艳的、鲜鲜的。 售楼处叫：天阁里的春花秋月。 会所叫秋月会所。装饰要鲜亮、活泼，要两情相悦，要有高脚酒杯、嘴唇和高跟鞋。把洽谈区做成一个酒吧，播放抒情的歌曲或乐曲。售楼小姐的制服要特制，一定要表现温柔、迷人的特点。 还有，一定要做样板房，并且要布置得一个个精致典雅，花香扑鼻，要有情调。在每个样板房的门口，都挂上个小牌。小牌上书写着假想的主人名字，什么张生生、王冰兵什么的。房间里面要突出两样东西，一是浴缸，粉红色的，性感的，大大的浴缸，第二是床，宽宽松松，漂漂亮亮，温馨浪漫。还有，私密性要强，户与户之间一定要互不干拢，使得彼此无可窥探之处。 “看看这几组广告。”讲解到此，PPT播放到了第二部分，即营销策略部分。 “注意广告语，享受感性的生活。其实，这里有三个概念，即享受、感性、生活。可谓意味深长、一语三关！看画面，一个漂亮的活泼的性感的小姐正在欢笑着扑向她的床，多么吸引人。再看第二组广告。”我继续翻着PPT。“注意广告语，《今天，还恋床吗？》、《禁果保鲜的日子》、《都市中心，我在爱》，都是性感而有煽动力的。”  
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